Валерий Колтунов - Наследственный консультант, практикующий юрист по наследству и дарению.
Получите консультацию
бесплатно
Ваша заявка принята!
Юрист свяжется с вами в ближайшее время
Консультация юриста онлайн. Ответ на сайте в течение 15 минут
Поле обязательно для заполнения
Введите номер телефона для связи
продажа квартиры после вступления в наследство

Действующее законодательство предусматривает свободу распоряжения унаследованным имуществом. Правопреемник может оставить его себе, подарить. Продажа квартиры после вступления в наследство также разрешена. Как продать полученную по наследству жилплощадь?



Когда можно продать унаследованную квартиру

Согласно нормам закона, правопреемник наделяется правом собственности на имущество с момента смерти наследодателя. Но распоряжаться активами по своему усмотрению он ещё не может. Чтобы продать или подарить объект недвижимости, правопреемник обязан зарегистрировать собственность. В противном случае, сотрудники Росреестра даже не примут документы на регистрацию сделки купли-продажи.

Если квартира находится под залогом, то ограничение передается и правопреемнику. Как правило, залогодержателями являются финансово-кредитные учреждения. Пока банк не даст письменное разрешение на продажу собственности, наследник ничего не сможет с ней сделать. Если сделка все же оформлена, через суд ее признают незаконной. 

Таким образом, чтобы получить возможность продать унаследованную квартиру, гражданин должен отвечать следующим условиям:

  1. Получить наследственное свидетельство у нотариуса.
  2. Зарегистрировать свое право собственности на жилье через Росреестр.
  3. Получить разрешение залогодержателя на реализацию имущества либо освободить его от залога -  выплатить ипотеку, если квартира бралась в кредит.

Налог при продаже 

Если наследники решили продать  жилую недвижимость, им придется уплатить подоходный налог - 13% от стоимости квартиры. Если гражданин не является резидентом РФ, сумма государственного сбора увеличивается до 30% цены недвижимости. Чтобы оплатить взнос, гражданину необходимо составить декларацию по форме 3-НДФЛ и передать ее в подразделение налоговой инспекции по месту регистрации.

Обратите внимание!

Срок подачи декларации следующий: до 30 апреля календарного года, следующего за периодом продажи. Например, если квартира продана в 2019 году, подать 3-НДФЛ необходимо до конца апреля 2020 года. А деньги требуется внести до 15 июля.

Действующее законодательство не предусматривает какие-либо льготы в размере налога на продажу недвижимого имущества. Поэтому аналогичную сумму придется уплатить каждому наследнику. Тем не менее, собственник может законно снизить размер налогооблагаемой суммы либо полностью снять себя обязанность по уплате.

Законные способы не платить или снизить сумму налога

Чтобы не оплачивать подоходный налог с продажи квартиры, наследнику необходимо продержать ее в личной собственности 3 года. С 2016 года был введён пятилетний срок на владение жилплощадью для ее продажи без налогов. Однако на дарение и наследование он не распространяется. По истечении 36 месяцев с даты регистрации права собственности на недвижимость можно продавать ее, не опасаясь налогов.

Если правопреемники по каким-либо причинам не могут ждать 3 года, подачи декларации в налоговую не избежать. Но можно снизить сумму НДФЛ. Для этого необходимо от базовой суммы - цены продажи квартиры -  отнять налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. либо приобретательские издержки, которые наследники понесли в процессе принятия активов умершего гражданина. Итоговая цифра умножается на 13%. Пользоваться сразу двумя способами запрещено.

Если недвижимость долевая, сособственник подаёт отдельную декларацию 3-НДФД от своего имени. В данном случае налоговый вычет распределяется между дольщиками в процентном соотношении - согласно размерам их частей в общем имуществе.

Если договорная стоимость недвижимости ниже его кадастровой цены, для налогообложения можно использовать сумму не меньше 70% от кадастровой стоимости. 

Риски для покупателя унаследованной квартиры

Приобретение недвижимости, которая досталась предыдущим собственникам по наследству, - рискованная процедура. Чтобы не получить неприятный сюрприз, рекомендуется привлечь к оформлению сделки опытного риэлтора или юриста. Если гражданин решил сделать все самостоятельно, необходимо придерживаться приведенных ниже советов. 

Цена

Очень осторожно необходимо относиться к объектам, продающимися по цене гораздо ниже рыночной. Низкая стоимость может быть обусловлена  безобидный причиной - желанием правопреемников поскорее получить свою долю наследства, либо же “подводными камнями”. Как правило, в первом случае цена недвижимости будет на 5-10 % ниже среднерыночной. Если она ещё меньше, это повод серьёзно задуматься.

Поведение продавца

При первой встрече покупателю необходимо попросить у продавца паспорт и  уточнить, является ли он собственником недвижимости либо действует по доверенности. Предпочтительнее всего взаимодействовать с непосредственным владельцем квартиры. 

В ходе беседы необходимо постараться выяснить:

  •  мотивы продажи;
  • историю недвижимости;
  • наличие несовершеннолетних или прописанных лиц, а также граждан, которые имеют право на пожизненное проживание в квартире - например, отказавшихся от приватизации;
  • каким образом правопреемник получил свидетельство о наследстве - произошло ли это в мировом или имел место судебный порядок;
  • есть ли другие претенденты;
  •  какой нотариус оформлял процедуру;
  • проводились ли в квартире неузаконенной перепланировочные работы;
  • есть ли задолженность по услугам ЖКХ.

Обратите внимание!

Если от имени собственника выступает представитель, необходимо запросить его доверенность и выяснить причины, по которым этим не может заниматься сам владелец. Если продавец начинает путаться или отвечает на вопросы невнятно, покупателю стоит насторожиться. 

Задаток

До момента подписания основного соглашения купли-продажи недвижимости покупателю не стоит заключить с продавцом никаких предварительных договоров, выдавать задаток или оставлять залог. Если продавец окажется недобросовестным или покупатель найдет более подходящий вариант, вернуть средства назад будет невозможно. 

Документы 

Покупателю необходимо взять у продавца и внимательно изучить следующие документы:

  • Правоподтверждающие документы - выписка ЕГРН. С 2016 года свидетельство о праве собственности на квартиру не выдается.
  • Наследственное свидетельство.
  • Соглашение о разделе наследственных долей - если правопреемников несколько.
  • Документ, на основании которого у наследодателя возникло право на данный объект недвижимости. Это может быть соглашение купли-продажи, договор дарения, либо наследственная свидетельство.
  • Технические документы на жилье: кадастровый и технический паспорт.
  • Постановление об узаконивании перепланировки -  если она производилась.
  • Нотариально заверенное согласие остальных совладельцев недвижимости - если продается доля в квартире.
  • Справка о зарегистрированных на жилплощади лицах.
  •  Оплаченные квитанции, подтверждающие отсутствие долгов за ЖКУ. 
  • Разрешение органа опеки, если собственник-ребенок или он прописан в квартире.

Необходимо проверить оригинальность всех документов и определить, когда состоялась передача наследственных прав. Если прошло менее 1 года, покупатель несет повышенные риски. Идеальный вариант -  когда с момента наследования прошло больше 3 лет. Также важно обратить внимание на то, как соотносятся слова продавца информации указаны в документах. Если есть существенные нестыковки, покупателю стоит серьезно задуматься о целесообразности оформления сделки.

Беседа с нотариусом 

Не лишним будет записаться на приём к нотариусу, который занимался оформлением наследственного дела. У специалиста нужно уточнить чистоту наследственного дела, а именно -  были конфликты и разногласия между правопреемниками. Специалист может не дать информацию постороннему человеку, поэтому лучше отправиться к нотариусу совместно с собственником недвижимости

Кроме того, у нотариуса можно запросить данные об арестах и ограничениях, наложенных на данный объект недвижимости. 

Дополнительно можно проверить продавца на наличие долгов на сайте ФССП РФ. 

Ваша заявка принята!
Юрист свяжется с вами в ближайшее время
  • Кратко опишите проблему и оставьте свои контактные данные
  • В течении 5 минут с вами свяжется юрист и ответит на ваши вопросы
  • Вы получаете развернутый ответ юриста и знаете как действовать
    дальше
Поле обязательно для заполнения Введите номер телефона для связи
Бесплатная консультация юриста по наследству
Задайте свой вопрос бесплатно! Специалисты нашего центра помогут вам.